（原标题：开盘一年去化7%富源优配，檀悦府大股东也撤了）
文/粤进深 严明会
深圳龙华檀悦府，没能顶住去化缓慢的压力。
这两天，项目传出消息，在原有备案价打85折的基础上，进行了新一轮的降价。
当中，81㎡的3房2厅2卫，折后总价312-331万/套，单价3.85-4.08万/㎡；
95㎡的3房2厅2卫，折后总价407-423万/套，单价4.28-4.45万/㎡；
96㎡的3房2厅2卫，折后总价421-437万/套，单价4.38-4.55万/㎡。
这个楼盘，是在去年5月取证开盘的，
当时备案均价5.67万/㎡，备案单价5.08-6.22万/㎡，总价409-728万/套。
曾打出过“350万起买三房”的口号。
如今新一轮的降价之后，项目折后单价3.85-4.55万/㎡，总价312-437万/套。
相比此前，最低总价也降了38万。
价格甚至跟周边二手房产生倒挂，贝壳找房显示，项目附近挂牌二手房新阳丽舍均价4.1万/平，香堤雅苑4.8万/平。
檀悦府位于龙华区龙华街道油松社区民望路与骏龙路交汇处富源优配，由水斗新围山嘴头工业区城市更新而来。
总占地面积约1.6万㎡，总建筑面积约19万㎡，计容建筑面积约14.1万㎡，容积率8.3。
项目共由4栋32-47层高住宅 1栋33层办公组成。
其中，1栋1单元办公33F，1栋2/3单元商品房47F，1栋4单元住宅32F，1栋5单元住宅46F，2栋配建1所6班制幼儿园。
整个小区并不算大，总规划882户，其中商品房610套，最高为3梯7户设计；回迁房168套，保障房104套。车位占比约1：1.46。
降价，很大程度上跟檀悦府的去化不佳有关。
据CRIC数据，项目自去年5月开盘，至今卖了一年，成交套数仅有42套。去化率仅7%左右，不足一成。
粤进深查阅深圳住建局数据则发现，檀悦府目前已经取证预售的房源，绝大部分为“在建抵押”状态，仅少量房源显示“期房待售”或“已备案”状态。
“在建抵押”，指房屋售出前开发商为贷款将房屋抵押给银行，根据其与银行的协议，在一定条件下可以销售。
更让人意想不到的是，项目此前是由合正集团操盘的，如今大股东也已经变更。
檀悦府的开发主体为深圳市汇珠实业有限公司（简称“汇珠实业”）。
2024年11月，汇珠实业持股51%的大股东深圳市合正房地产集团有限公司（简称“合正房地产”），退出了持股。
转而由新进入的投资方深圳广汇兴投资发展有限公司（简称“深圳广汇兴”）接过了该51%股份。
前者合正房地产，由深圳市佳远集团有限公司持股98.95%，最终由合正控股集团控制，实控人为袁富儿。
而新大股东深圳广汇兴，为深圳市辰阳贵金属科技有限公司全资子公司，最终实控人为熊莉。
去化不佳、大股东变更，如今的檀悦府能否通过进一步的降价策略以价换量？
其实，该项目的质地也不算太差。
就区位而言，檀悦府地处龙华国际商圈，处于深圳中轴核心带，半小时车程，便可覆盖福田、南山、罗湖等核心区。
其距离地铁25号线在建的上油松站仅有100米左右，且周边有壹方天地、天虹商场等商业，交通、商业便利度还是不错的。
不足的地方，可能更多来自项目本身。
首先一点，檀悦府有不少的回迁房和保障房，居住的客群可能没那么纯粹。
且在后期二手房流通上，或也存在一定程度影响。
另外，项目的容积率偏高，居住密度较大，舒适度上也有不足。
还有一点，虽然项目周边有不少的商业综合体，但就整体而言，檀悦府附近的城市界面还是比较差。
四周被工业园区、城中村环绕，片区旧改周期较久，城市界面需要较长时间的改善。
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